《房屋二胎》跟房貸有什麼差別?貸款額度／貸款流程及注意事項是什麼? @ 銀行各項貸款理財諮詢

房屋二胎跟房貸有什麼差別?主要差異是在抵押權的順位上，本篇文章是房屋二胎貸款、二順位房貸利率試算與申辦注意事項及貸款流程說明，銀行貸款利率試算專案最低4%起，房貸繳滿一年可申辦銀行房貸二胎、二順位房貸。條件優於信用貸款是一大特色。

房屋二胎是什麼??

房屋二胎顧名思義就是就是將目前已有房貸的房屋(第一順位房貸) ，向銀行申請第二順位貸款，也就是所謂的第二順位房貸。要申請的先決條件，首先必須是名下有房子，而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等，至於第1順位房貸的貸款餘額多寡，也會直接影響房屋二胎的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

房屋二胎跟房貸有什麼分別?

名下的房子已經有第1順位房貸(稱為房屋一胎就是一般的房貸) 。而房屋二胎就是將已有房貸的房子在銀行或民間的融資公司辦理第二順位抵押權房屋貸款。主要的差異是在抵押權的順位上。

在銀行辦理房屋二胎貸款利率雖然跟信貸比是比較低，但過件的困難度也相對較高，而且銀行辦理房屋二胎放款條件日亦緊縮，門檻提高，授信準則嚴苛，有能力還款卻因信用問題或收支比過高而被擋在銀行高牆，無法順利核貸。

房屋二胎利率跟一般房貸利率的差異是?

房屋二胎利率是3%~6%左右，有些銀行是3%~14%，而一般房貸利率是1.6%~3%左右。

房屋二胎利率會比一胎房貸的利率高的原因是因為風險，風險高低決定了利率的高低。

萬一債務人沒能力還款時，需要拍賣房屋來清償債務時，拍賣後必須是先清完第一順位房貸後還有剩餘，才輪到第二順位房貸。有可能是付完規費稅金，清完一胎房貸之後已經沒有剩餘的金額來清房屋二胎的貸款，雖然房屋二胎也是有擔保品的房屋貸款，但因為債權可能有收不回來的風險相對比較高，所以利率會比原來的房貸高出不少。

舉例來說，原房貸餘額加上一成的房屋二胎後，總貸款金額一胎的餘額加上房屋二胎，如果已達到九成，萬一拍賣房屋卻賣不到原本估價房價的九成，那房屋二胎就會面臨無法完全確保債權，房屋二胎的債權方就會產生損失，風險高利率就會比較高。

地段好，貸款繳費紀錄良好，房屋殘值高，房屋現況良好，收入穩定的人，利率較低。
地段比較偏遠，貸款繳費遲繳紀錄多，房屋殘值低，房屋現況很差，工作不穩定的人，利率較高。

也因為如此才會有部份銀行是把房屋二胎當成信用貸款的方式來放款的。

房屋二胎額度是怎麼計算的?

假如價值500萬元的房子，房貸是貸了400萬，銀行通常進行500萬元的設定，本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款，銀行通常會針對原本設定的500萬元額度，給予15%至20%的「二胎房貸」額度，也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

還了本金多少也是會影響房貸二胎的額度。如果都是在寬限期中只繳利息要在原銀行在申請二胎貸款，過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

有人說找銀行比較好，但也有人說找一般民間代辦房貸二胎核准機率比較大，其實雙方面說的都對，若是客戶條件不錯，要貸款的金額不多當然是自己就可以處理不需要委託代辦二胎房貸，但是若是客戶條件不是很好，負債比又高或者是需求的金額又大，單一銀行是不可以承辦處理的。

房屋二胎比較適合什麼人辦理?

有確定的資金用途，而且希望能按月分期攤還的民眾，最適合使用這樣的商品，尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等，無法提出「固定薪資證明」的族群，如果名下有不動產，就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

房屋二胎的使用時機?

原有房貸是政府優惠房貸，不想放棄低利率的優惠房貸時就用二胎房貸來處理。
原貸銀行無法增貸或是沒辦法轉貸時: 原行增貸、轉增貸兩者的利率都接近約為市場平均值1.8%~2.5%。如果可以辦請先辦理原行增貸、轉增貸。目前並不是每間房子都能做轉增貸，也有可能原本貸款成數就很高了，現在平轉都有困難，銀行也不會讓您轉增貸。轉貸後的利率和一胎房貸是一樣的。
無法辦理信用貸款: 本身負債比已高到無法再借出信用貸款。

房屋二胎的優點是申請人提供的擔保品或信用較差時，選擇二胎房貸則較容易申辦成功。二胎雖然利率較高但因為手續簡便、時程短，對於短時間需要資金周轉的借款人也較便利。

房屋二胎的特點與好處

由於房屋二胎也算是一種房屋貸款的衍伸，相比於信用貸款的高利率及低額度，房屋二胎是能更有效利用不動產的貸款方案。房屋二胎能將房屋資產活化，並獲得額度更高、利率更低的貸款利率，可以說相當划算。

貸款額度高：最高可達 300 萬元，且不受負債比 22 倍的影響，目前如果是相同貸款人申辦房屋二胎跟信貸時的結果是房屋二胎貸款額度高於信貸，利率低於信貸，不受22倍的限制。
申辦速度快：房屋二胎約 7-14 個工作天即可完成辦理，轉貸會需要有代償塗消設定的流程要執行所以花的時間會比較多。因房屋二胎申辦速度快於房貸轉貸，辦理天數手續過程低於轉貸，如果是急需用錢的人就適合申辦。
貸款年限長：貸款年限最高可達 15 年。
過件率高：由於有不動產做為抵押品，過件率較高，信用狀況影響較小。

房屋二胎的缺點

當然，天下沒有完美的貸款方案，有好處就會有壞處，房屋二胎也不例外，以下說明房屋二胎的缺點。

利息較房貸高：房屋二胎的利息相較於銀行房屋轉貸、房屋增貸、一胎房屋貸款都來的高（不過如果這幾種貸款能通過審核者，通常也不會使用房屋二胎了）
可貸金額較房貸少：房屋二胎最多貸 300 萬已是上限，但轉貸跟增貸則有更多的貸款空間，不過可貸金額還是會根據房屋的殘值有關，房屋殘值越高，就能獲得越高的貸款金額
衍生的費用比信貸多：比信貸多出設定費、規費及代書的費用

不過上述這三項缺點，如果跟信用貸款相比的話，也都稱不上是缺點了，因為房屋二胎的利息優於信貸，但遜於房貸。

不少銀行因利率較高、年限較短等甚至把房屋二胎當作信貸的方式來放款，假如因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制，加上本身負債比已高到無法再借出信貸、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「房屋二胎」。

辦理房屋二胎需要注意的12個事項?

如果你有下列12種情況就沒辦法辦理銀行房屋二胎:

銀行收到你的申請資料後會辦理聯徵，確認你沒有不良債信紀錄。一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，因此，如果你辦理貸款計畫，可要從現在起就特別留意帳單的繳款期限，如有使用信用卡，要盡量繳付全額，盡量不使用分期。

1.月光族：存款低於5千通稱『月光族』。
2.百元提領：因為如果連百元都要提領出來，那背後代表的是『支出非常捉襟見肘』。
3.現職工作年資不足一年。
4.任職公司規模小。
5.信用空白或是持信用卡未滿一年。
6.一年內近期增貸。
7.有預借現金。
8.信用卡循環或是超額使用。
9.聯徵多查：短期內（三個月）銀行辦理信用貸款查詢聯徵次數不得超過3次。
10.延遲繳款。
11.負債比偏高：一但負債超過月收入15倍代表你的核准機會將降低許多。
12.收支比偏高：你的現有負債每月須支出金額佔你的月收入之百分比。

房屋二胎利率及額度最高是多少?

銀行利率年息4%起、額度最高是300萬

項目	房屋二胎
貸款利率:	年息4%~14%
還款年限	1-15年
辦理時間	1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度	最高300萬元
還款方式	本利還
年齡限制	20-65歲
申貸難易度	比較容易是依個人授信評分
申貸費用	帳管費開辦費代書費規費

申請房屋二胎房貸需要什麼資格?

1. 年滿20至65歲信用正常的國民
2. 房子坪數15坪以上為佳
3.一胎房貸需繳滿一年才可以申辦銀行房屋二胎，擔保品所有人持有二年以上且前順位房屋貸款滿一年以上
4.擔保品近一年無非金融機構二順位設定或信託紀錄

申請房屋二胎貸款有什麼限制?

借款人有下列情形者，不予承作：

(1)3年內有拒絕往來記錄
(2)3個月內貸款或信用卡延滯30天以上，或未繳信用卡最低應繳金額。
(3)半年內有信用卡強停(若已清償則滿6個月可辦理)
(4)半年內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄。
(5)曾做保人，借款有呆帳情況未逾5年者。

辦理房屋二胎貸款需要準備什麼資料?

1. 雙證件影本
2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面)，勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
3. 戶籍謄本影本
4. 土地建物所有權狀影本
5. 房貸繳款明細最近1年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）

註1:實際依銀行核貸方案為準。註2：以上所有貸款方案之總費用年百分率不等於貸款利率，實際貸款條件 ( 例：核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費…等 ) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異，銀行保留核貸額度、適用利率與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

房屋二胎貸款申辦流程？

1.申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(提供權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們跟說明負債狀況之後即可先送估價)
2.估價:銀行鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。
3.審核:核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
4.設定:如果前面流程進行順利，最後銀行會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
5.撥款:簽約對保後，設定完成時銀行就會將核貸金額進行撥款。

房屋二胎設定金額會是多少?

一般房屋二胎設定金額皆會高於實際借貸金額，一般銀行是設定1.2~1.4倍左右。也就是說如果借款的金額是400萬時二胎會設定480萬~560萬左右。

自己去銀行申辦房屋二胎跟委託你們辦的差異是什麼?

台灣的銀行家數幾十間，各銀行有各銀行風控條件不同，每個銀行喜愛的客群不同，審核條件也稍有不同，而且銀行政策不時在變更，一般民眾無所適從，根本不知道自己的條件要向哪一家銀行申請貸款才會通過，才需要透過代辦公司。差異點會在:

1.銀行行員只會推薦自己銀行的方案而我們有配合幾十間銀行，可以了解各銀行方案中的差異幫助申請人找到最適合的銀行方案，提供不拉聯徵方式為你初步評估貸款可行性，可以大幅增加通過機率。
2.代辦並不是開銀行，所以不可能所有案件都可以保證過件，評估後告知你申請的過件機率大不大可貸額度約多少.,…等等。
3.申請辦貸款不像是買東西，可以貨比三家；辦貸款卡在聯徵的問題上一旦婉拒是會造成你後續申貸的困難度上昇，需要謹慎規劃再進行。
4.代辦幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
5.辦理任何貸款都不需要事先支付服務費用，一律事成收費，辦理任何貸款申請前都不需要正本文件可以大大降低受騙的機會。

假如銀行拒絕房屋二胎貸款時該怎麼辦？

銀行拒絕貸款的客戶，可以向民間公司進行融資貸款。對於短期資金需求的客人來說，民間貸款就相對容易，且快速。若您有短期資金需求，我們提供您輕鬆申請，快速撥款的服務。只要資料準備齊全，就能夠當天申請、最快是當日撥款，一般是1~3天完成，對於急用資金的人來說非常好的資金取得管道，只要善加利用就不怕無法取得資金。趕緊了解民間二胎的相關資料。

如何選擇合適的貸款方案呢?

貸款方式並沒有一定的優勝劣敗，差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場,一定是替客戶爭取最佳的方案，但有時因客戶資金需求多寡及希望還款年限長短等；或又例如承作轉貸增貸條件不易達到或無法證明固定收入者等，貸款通會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同，還是得依個案來做適切規劃。

貸款通整理房屋二胎跟信貸及房屋增貸的比較表，如下表提供給客戶參考

項目	房屋二胎	信貸	房屋增貸
擔保品	房子	無	房子
撥款時間	2週	2週	2週
還款時間	1-15年	1-7年	1-30年
衍生費用	多(設定費規費等等)	少	少
利率	年息4-14%左右	年息4-18％左右	年息2%左右
申辦條件	信用正常，房貸繳滿1年，重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間	信用正常，在職滿6個月以上，年收入30萬以上	工作收入穩定房貸還款紀錄良好者信用程度良好原房子的增值空間原房貸還款金額
年齡：	20歲~65歲	20歲~65歲	20歲~65歲
額度	最高300萬不受月薪22倍的限制	最高300萬受月薪22倍的限制	原房子的增值空間原房貸還款金額
考慮順序	中	其次	優先
貸款方案	單純	比較複雜，各間銀行不同，每個銀行喜愛的客群不同，審核條件也稍有不同	單純